案情簡介

2020年8月，某汽車銷售公司與位于北京某鎮的家具公司簽署了為期十年的《房屋租賃合同》，某汽車銷售公司支付了當期房租和保證金58萬元。后某汽車銷售公司進場裝修時，當地政府派出聯防人員以未辦理垃圾清運手續為由阻止施工，某汽車銷售公司被迫停工。

后經汽車銷售公司多方了解，原來是家具公司所有的租賃住房位于所在地區規劃的拆遷區域，根據鎮政府文件規定，家具公司出租房屋需要報備報批，政府以垃圾清運手續不全為由阻止施工只是借口。

某汽車銷售公司委托本律師后，本律師參與并指導該公司工作人員全面收集證據，證據大類包括規劃拆遷、阻工原因、違約事實、損失范圍等方面，同時，為避免擴大損失代汽車銷售公司向出租方發出了解除房屋租賃合同并賠償損失的律師函。

證據鏈基本形成后，本律師代理某汽車銷售公司將房屋出租方作為被告訴至一審法院。法院開庭審理中被告以合同未到期，原告違約為由提起反訴，要求原告賠償損失。

因原告準備證據充分，一審法院判決支持原告退還租金、保證金，并賠償部分損失的訴訟請求，駁回被告的反訴請求。二審維持原判。

律師分析

1.本律師接手案件后，某汽車銷售公司基本沒有證據，且提出擬起訴鎮政府的意見，本律師經過分析后認為，行政訴訟風險太大，且不能最終解決原告繼續經營的問題，即便原告勝訴，還會面臨政府作出新的具體行政行為的困境，損失會進一步擴大。故，本律師建議以雙方簽署的房屋租賃合同為依據提起民事訴訟。

2.針對原告只有口頭陳述，沒有其他證據的現狀，由律師策劃原告利用企業優勢全面收集合同履行、違約和造成損失的證據。指導企業工作人員收集政府拆遷規劃檔案、標的房屋出租限制文件、12345投訴回復電話錄音、鎮政府主管領導談話錄音、出租房屋所有權人談話錄音、政府人員阻止施工錄像、房屋裝修及家具標牌訂購損失等證據，形成全面的證據鏈條。

3.為了避免原告租金損失繼續擴大，立案前接受原告委托向被告發送律師函，及時提出解除房屋租賃合同，要求賠償損失的律師函。

辦案感悟

1.律師在案件代理案件之前要認真聽取當事人的陳述，全面了解案情，既了解對己方當事人有利的事實，也要了解當事人行為存在瑕疵的事實，以便在案件審理過程中作出及時、準確、有效的應對策略，即發揚長處，規避短處。

2.律師全面了解案情后，要向當事人闡明各種訴訟方案的利弊，盡力為當事人選擇最優的訴訟方案。訴訟方案確定后，要及時擬定證據清單，查缺補漏，揚長避短，形成完整的證據鏈條，做好打官司就是打證據的準備。